Alımdan önce gayrimenkulün hukuki incelemesi: KW, takyidat, geçmiş
Akt notarialny'nın imzalanmasından önce gayrimenkulü gizli sorunlara karşı kontrol ediyoruz: ödenmemiş ipotek, haciz, hatalı KW kayıtları, mahkemedeki ihtilaflar, kaçak yapılaşma, ZUS / emlak vergisi borçları. İkinci el piyasasındaki "harika" tekliflerin %70'inde gizli sorun çıkıyor. Raporumuz alımı koruyor ve satış bedelinin %0,5-1'i kadar tutuyor. 500.000 PLN'lik daire için de 50 milyon PLN'lik ticari mülk için de uygundur.
Her kategori, alım sonrası on binlerce PLN'ye mal olabilecek ayrı bir risktir.
Banka ipoteği, służebności (intifa hakları), użytkowanie wieczyste, dożywocie (ölünceye kadar bakma), prawo pierwokupu (ön alım hakkı). Her takyidat alımda gayrimenkulle birlikte geçer. Bazen satıcı ipoteği "hatırlamaz".
KW'deki son 20+ yılın tüm wpisy'lerini analiz ediyoruz. Spadki (miras), darowizny (bağış), satışlar, haciz kararları. Eski sahiplerin veya mirasçılarının dava açma riskinin değerlendirilmesi.
Mapa ewidencyjna, projekty budowlane (yapı projeleri), pozwolenie na budowę (yapı izni) kararlarını karşılaştırıyoruz. Kaçak yapılaşmayı buluyoruz (legalizasyon 50.000 PLN'ye mal olabilir).
Satıcının zaległości'lerini (borç birikimleri) kontrol ediyoruz - hipoteka przymusowa (zorunlu ipotek) yoluyla sizin sorununuza dönüşebilirler. Satıcının vekaletnamesiyle ZUS ve US'ye sorulur.
Adresle mahkeme repertoria'sını taratıyoruz - mülkiyet, sınır, służebność konusunda aktif dava var mı? KSEG ve karar arşivi üzerinden.
5 yıl sonra çevrede ne olacak? Plan zagospodarowania przestrzennego (mekânsal planlama planı), planlanan yollar, okullar, fabrikalar. Her arsa için ve ticari gayrimenkul için kritik.
Satıcı kiracısıysa - kiracılar size geçer. Şartları, süreleri, depozito ve regulowanie'yi (kira ödeme düzenini) kontrol ediyoruz. Sadık kiracılı karmaşık sözleşmeler piyasa değerini %10-20 düşürebilir.
Daireler için - wspólnota uchwały'lerini (kararlarını), fundusz remontowy'yi (tadilat fonu), planlanan tadilatları kontrol ediyoruz. Kimi zaman wspólnota 100.000 PLN tadilat planlar - bu pay oranınızda size yansır.
Standart 5-10 gün. Acil (3 gün) +%50. Karmaşık objeler (büyük arsa, ticari faaliyet) - 3 haftaya kadar.
Adres ve obje türü. Pakketi (basic / standard / premium) seçer ve risk seviyesini belirleriz.
Umowa o due diligence + pełnomocnictwo (US, ZUS sorguları için sizden) ve satıcıdan (kayıt kuruluşlarından belge için).
Wyciąg z KW, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej. Kamuya açık siciller anında alınır.
ZUS, US ve urząd miasta'dan zaległości belgeleri, wspólnota mieszkaniowa'dan uchwały ve fundusz. Satıcının vekaletnamesiyle.
Tytuł prawny (mülkiyet temeli), pozwolenia na budowę, certyfikaty energetyczne, decyzje administracyjne. Gerçeklikle karşılaştırma.
Premium paketlerde opsiyonel. Geodeta (kadastrocu) ve rzeczoznawca (eksper) gerçek durumu, sınırları ve kaçak yapılaşmayı kontrol eder.
15-40 sayfalık PDF rapor: bulgular, risk-rating (yeşil/sarı/kırmızı), tavsiyeler. İşlem ekonomisinde son söz veya yeniden müzakere önerisi.
Görüntülü görüşme veya yüz yüze - bulguları açıklar, stratejiyi belirleriz: devam etmek, fiyat indirimi talep etmek, vazgeçmek veya umowa'da garanti talep etmek.
Asgari - adres ve numer KW. Geri kalanını biz sorguluyoruz.
Gayrimenkul türü ve incelemenin karmaşıklığına göre değişir.
* Arsalar, sanayi parselleri ve ofis binaları için bireysel hesap. Acil (3 gün) +%50. Geodeta gerekirse ~1.500 PLN ayrıdır. Genelde gayrimenkul fiyatının %0,5-1'ine denk gelir.
Noter imza anında KW ve dokumenty'leri kontrol eder ama derinleşmez. ZUS / US sorgusu yapmaz, geçmişi analiz etmez, kaçak yapılaşmayı incelemez, plany miejscowe (mekânsal plan) okumaz. Noter yalnızca masasında olan akty'lerden sorumludur. DD ise yalnızca özel bir ajansın yapabileceği toplu derlemeyi sunar. Akt notarialny imzalandıktan bir yıl sonra 200.000 PLN'lik ipoteğin çıktığı dosyalar gördük.
Objeyi 15 dakikada ücretsiz değerlendiriyor, paket öneriyoruz. Alımı 1.800 PLN'den koruyoruz.
