Müvekkillerin getirdiği en yaygın yanlış bilgi: "yabancıya MSWiA izni gerekir". Çoğu durumda gerekmez. Bağımsız bir konut biriminin (samodzielny lokal mieszkalny) alımı, alıcının vatandaşlığından bağımsız olarak izne tabi değildir.
Aşağıda: iznin gerçekten gerektiği hâller, işlemin toplam maliyeti ve imzadan önce kontrol edilmesi gerekenler.
İzin ne zaman gerekir
| Taşınmaz | AB, AEA, İsviçre vatandaşı | Üçüncü ülke vatandaşı |
|---|---|---|
| Bağımsız konut birimi | gerekmez | gerekmez |
| Ayrı birim olarak garaj veya otopark yeri | gerekmez | genellikle gerekmez |
| Arsalı müstakil ev | gerekmez | gerekir |
| Arsa | gerekmez | gerekir |
| Sınır bölgesindeki taşınmaz | gerekmez | gerekir, daireler dâhil |
| Tarım veya orman arazisi | özel kurallar | gerekir, ek kısıtlarla |
Pratik sonuç: Varşova, Krakow ya da Wrocław'da daire alıyorsanız MSWiA'ya gitmenize gerek yok. Varşova yakınında arsalı ev alıyorsanız, birkaç ay süren ayrı bir süreç başlıyor - ayrıntılı olarak ele aldık.
Fiyatın üzerindeki maliyetler
Yapı, piyasaya göre değişir.
İkinci el (gerçek kişiden):
- bedelin %2'si PCC - alıcı tarafından noter aracılığıyla ödenir;
- taksa notarialna - tarifeye göre; 700.000 PLN'lik dairede yaklaşık 3.000-3.500 PLN artı KDV;
- tapu siciline tescil - 200 PLN, ipotek varsa ayrıca 200 PLN;
- sayfa sayısına göre noter senedi suretleri;
- işlem varsa emlakçı komisyonu.
Birinci el (müteahhitten):
- PCC ödenmez; fiyata KDV dâhildir: 150 m²'ye kadar %8, üzerinde %23;
- noter masrafları ve tapu tescili yukarıdaki gibidir.
Yatırımcılar için ayrı bir not: 2024'ten itibaren aynı projede altıncı ve sonraki daire alımında yüksek PCC oranı uygulanır. Tek daire alan için önemsiz, yatırımcı için belirleyicidir.
Yabancı olarak konut kredisi
Bankalar yabancılara kredi verir, ancak koşullar daha ağırdır:
- karta pobytu - çoğu banka vize değil, uzun süreli statü ister;
- PESEL - fiilen zorunludur;
- Polonya'da 6-12 aylık gelir geçmişi, bankaya ve istihdam biçimine göre;
- peşinat en az %20, yabancılarda çoğu kez %30;
- dil bilgisi koşul değildir, ancak senet Lehçe düzenlenir ve dil zayıfsa noter tercüman çağırır.
Umowa o pracę ile çalışanlarda süreç en standarttır. JDG ve Sp. z o.o. sahiplerinde bankalar 12-24 aylık beyannamelere bakar; sıfıra çekilmiş gelir krediyi bloke edebilir.
İşlemden önce kontrol listesi
Standart due diligence listemiz:
- Księga wieczysta - malik, paylar, ipotekler, irtifaklar, devir yasakları. KW numarasıyla çevrimiçi ve ücretsiz kontrol edilir.
- Site yönetimi veya kooperatife borçlar - yöneticiden yazı.
- Kayıtlı kişiler - kaç kişinin kayıtlı olduğuna dair belge. Kayıt satışı engellemez ama sonradan silmek idari usul gerektirir.
- Birimin hukuki durumu - gerçekten bağımsız mı, kendi tapu sicili var mı.
- Miras riskleri - satıcı taşınmazı mirasla edindiyse mirasçılar ve süreler kontrol edilir.
- Müteahhit sözleşmesi - koşullar, gecikme cezaları, teslim usulü.
- İmar kısıtları - alışılmadık taşınmazlarda yerel imar planı.
Bu maddelerden herhangi birindeki hata, tüm noter sürecinden pahalıya mal olur.
İşlem nasıl ilerler
- Rezervasyon - kaparolu ya da kaparosuz rezervasyon sözleşmesi.
- Ön sözleşme (umowa przedwstępna) - tercihen noter senedi biçiminde; asıl sözleşmenin kurulmasını dava yoluyla talep hakkı verir.
- Bu dönemde taşınmazın incelenmesi.
- Kredili alımda finansman kararı.
- Asıl sözleşme noterde; PCC ve taksa ödenir.
- Tapu siciline tescil - noter elektronik olarak başvurur, kayıt birkaç hafta içinde görünür.
- Teslim - tutanak, sayaçlar, anahtarlar.
- İşlem sonrası - aboneliklerin devri, notersiz işlemlerde PCC-3 beyanı, meldunek.
Bizim yaptığımız iş
- Taşınmazın incelenmesi - tapu sicili, borçlar, kayıtlı kişiler, hukuki durum: due diligence nieruchomości.
- Taşınmaz gerektiriyorsa MSWiA izni: izin süreci.
- Sözleşmelerin incelenmesi ve müzakeresi - rezervasyon, ön sözleşme, müteahhit sözleşmesi.
- Tercümanla noterde refakat: asysta notarialna.
- Alım sonrası formaliteler - tapu, abonelikler, meldunek.
Sık sorulan sorular
Karta pobytu olmadan daire alınır mı? Evet. Mülkiyet hakkı ikamet hakkına bağlı değildir. Kısıt yalnızca kredide doğar; orada banka statüye bakar.
Daire almak ikamet hakkı verir mi? Hayır. Polonya'da "altın vize" programı yoktur. Taşınmaz, ikamet dosyasında yaşadığınız yerin ve Polonya ile bağlarınızın kanıtı olabilir, ancak başlı başına gerekçe değildir.
Her yıl emlak vergisi ödenir mi? Evet, gminaya; oranları belediye belirler. Daire için genellikle yılda birkaç yüz zlotidir.
Satışta vergi nasıl? Edinim yılının sonundan itibaren beş yıl dolmadan satış, kazanç üzerinden %19 PIT'e tabidir; gelir kendi konut ihtiyacına harcanırsa istisna uygulanır.
Şirket daire alabilir mi? Evet; yabancı ortaklı Sp. z o.o. için MSWiA izni bakımından ayrı kurallar geçerlidir ve işlemden önce kontrol edilmelidir.
Noterde yeminli tercüman şart mı? Lehçeye hâkim değilseniz noter tercüman bulundurmak zorundadır. Bu, işlemin geçerlilik koşuludur.
Yabancı için Polonya'da daire almak sanıldığından kolaydır: izin çoğu kez gerekmez ve fiyat üstü maliyetler %3-4 bandındadır. Zorluk taşınmazın incelenmesindedir ve tasarruf en çok orada yapılır.
KW numarasını ve ilanı gönderin - kaparoyu ödemeden önce taşınmazı kontrol edelim.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Durumunuz için bir hukukçuya danışın.