01 / 08
Czynsz и indeksacja
Базовый czynsz + indeksacja (CPI Polska, EUR Eurostat, fixed). Договариваемся о cap на indeksację (max 4-5%/год), pierwszy bezpłatny rok (rent-free period 1-3 мес обычно), discounty при долгом сроке.
Office · Retail · Warehouse
Аренда коммерческой недвижимости
Договоры аренды офиса, магазина и склада для бизнеса в Польше
Стандартный template arendodawcy в Польше - 30+ страниц, 80% которых защищают arendodawcę и стоят арендатору при wyjściu от 50 тыс. PLN. Анализируем umowę, торгуемся за каждую klauzulę: indeksacja czynszu, fit-out coszt, klauzula konkurencji, kary za zerwanie, gwarancja bankowa. Работаем с офисами от 50 м² до 5000 м², магазинами в galeriach handlowych и складами na peryferiach Warszawy.
Стандартный термин
3-10 лет
office · 5 лет typowyНаши экономии
15-30%
от total cost over 5 летNegocjowane пункты
20-30
из стандартного templateСрок review
5-10 дней
от draft до подписанияЧто договариваемся
В стандартном шаблоне wynajemcy скрыт каждый риск-рычаг. Мы знаем, где искать.
02 / 08
Fit-out и contribution
Wynajemca часто покрывает 50-250 EUR/м² расходов на подготовку (ремонт, перегородки, мебель). Согласовываем для нового арендатора. Бывает базовый stan, бывает «turn-key» - ключевая разница до 200к за офис 200 м².
03 / 08
Klauzula wcześniejszego rozwiązania
Стандартно - нет права досрочного расторжения, kary 100% pozostałych czynszów. Договариваемся: prawo do rozwiązania po 3 latach с karą 6 мес czynszu, или сублизация без согласия wynajemcy.
04 / 08
Service charge
Плата за общие расходы (консьерж, охрана, отопление в коридорах, уборка). Часто скрытые расходы - изначально показывают «typically 8 EUR/m²», а в отчётах год - 15. Согласовываем cap (max 12 EUR/m²/год) и обязательное rocznictwo.
05 / 08
Klauzula konkurencji
Wynajemca запрещает арендаторам похожие услуги. Например, в galerii handlowej - нельзя брать арендатора, продающего ту же категорию товаров в radiusie 50 m. Это защищает ваш бизнес. Согласовываем эксплицитно.
06 / 08
Gwarancja bankowa или depozyt
Стандарт - 3-6 мес czynszu в виде gwarancji bankowej от польского банка или депозита. Дорого для стартапа. Согласовываем: меньшая gwarancja (3 мес), parents company guarantee вместо bankowej, или нет gwarancji при долгом сроке.
07 / 08
Ремонт и dewastacja
При выезде - обязательство вернуть в «исходное состояние» или «пригодное для следующего арендатора». Размытое определение = десятки тысяч ремонта. Согласовываем: фотодокументация при wjeździe, конкретный список изменений до сдачи.
08 / 08
Klauzula pandemiczna
После Covid стандартно согласовывается: что если будут локдауны, force majeure, ограничения работы - czynsz уменьшается или приостанавливается. Wynajemcy неохотно соглашаются, но мы получаем 30-70% rabatu в стандартных kontraktach.
Этапы переговоров
От первичного анализа до подписания обычно 2-4 недели. Сложные контракты (от 1000 м² или сетевые) - до 2 месяцев.
- 01
Бесплатная оценка
30 минОписание планов: тип бизнеса, площадь, регионы интереса, бюджет. Подбираем pakiet (review / negocjacje / полное сопровождение).
- 02
Получение драфта
1 неделяWynajemca присылает свой template umowy. Часто 30-50 страниц. Загружаем в нашу analizę.
- 03
Анализ
3-5 днейКаждая klauzula проверяется на риск. Готовим mark-up - версия umowy с правками по позициям.
- 04
Negocjacje
5-10 днейEmail или встречи с правовым отделом wynajemcy. 3-5 итераций. Часто wynajemca «упирается» в 5-7 ключевых пунктах - там основная борьба.
- 05
Финальное review
1 деньФинальная версия umowy с включёнными правками. Проверяем, что ничего «не вернулось» к шаблону.
- 06
Подписание
1 деньЭлектронно (через ePodpis) или физически. Если корпоративная сделка - иногда нотариальное подписание.
- 07
Обязанности post-sign
продолжительноПомогаем с оформлением затрат на fit-out, арендных каникул, gwarancji и страхования. Сопровождение первых 3 месяцев включено.
/ документы
Что нужно
От вас - план бизнеса. От wynajemcy - draft umowy.
- Бизнес-план: какой бизнес, почему этот объект, длительность01
- KRS арендатора (Sp. z o.o.) или CEIDG (JDG)02
- Sprawozdania finansowe za 12 мес (для wynajemcy ocena rentowności)03
- Lista wymagań do nieruchomości (площадь, расположение, инфраструктура)04
- Draft umowy от wynajemcy05
- Plan zagospodarowania nieruchomości (для офиса - open-space или cabinet?)06
- Proponowana fit-out (если нестандартная)07
- Информация о parent company (если просят корпоративную gwarancję)08
Стоимость работы
Зависит от объёма площади и сложности kontraktu.
Консультация
Бесплатно
30 минут · обзор планаЧаще всегоReview + advice
от 1 800 PLN
Анализ + перечень рисков + рекомендацииNegocjacje под ключ
от 4 500 PLN
Mark-up + переговоры с wynajemcąСложный kontrakt
от 8 500 PLN
> 1000 м² · сетевые umowy · multi-site* При полном сопровождении - гарантируем экономию 15%+ от total cost umowy за 5 лет (если такой не получилось - возвращаем гонорар). Для startupów - discount 30% при первой umowie.
Нормативная база
- §01Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (rozdz. - najem, dział - najem lokalu mieszkalnego i użytkowego)
- §02Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (najem mieszkaniowy - частично применима)
- §03Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo budowlane (zgodność lokalu z funkcją)
- §04Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC (PCC 0,5-2% przy umowach najmu wieloletnich)
- §05Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (VAT 23% на czynsz komercyjny)
- §06Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (для commercial mortgage кредитов)
/ вопросы
Частые вопросы
Стандартный template wynajemcy (арендодателя) в Польше - 30-50 страниц, 80% защищают wynajemcę. Например: «klauzula wcześniejszego rozwiązania» (статья досрочного расторжения) позволяет разорвать umowę (договор) за 3 мес если есть «незаметные» нарушения (часто фабрикованные); «service charge» (плата за обслуживание) может вырасти на 50% в год; «klauzula konkurencji» (статья о неконкуренции) может ограничить ваше развитие. Наш специалист по аренде отрабатывает 2 000 PLN на каждой 100 тыс. PLN umowy.
Журнал
Блог LegalWinСтатьи по этой теме
Связанные услуги
Всё, что нужно иностранцу в Польше/ Оставить заявку
Аренда коммерции под ключ
Бесплатно анализируем умову за 30 минут. Гарантируем экономию 15%+ от total cost.