Sadece ofis kiralayacağım, neden uzman?

Polonya'da wynajemcy (kiraya verenin) standart şablonu 30-50 sayfadır, %80'i kiraya vereni korur. Örneğin: "klauzula wcześniejszego rozwiązania" (erken fesih klozu) çoğu zaman uydurma "küçük ihlaller" üzerinden 3 ayda umowa'yı bitirmeye izin verir; "service charge" yılda %50 artabilir; "klauzula konkurencji" (rekabet yasağı) gelişmenizi kısıtlayabilir. Kira uzmanımız 100.000 PLN'lik her sözleşmede 2.000 PLN'lik kazanç sağlar.

Varşova'da ofis ne kadar?

2024: A sınıfı merkez (Mokotów, Wola, Centrum) 18-25 EUR/m²/ay. B sınıfı çevre 11-16 EUR. Coworking - sıra başı 800-1.500 PLN/ay. Service charge +4-8 EUR/m²/ay. Çevrede B sınıfı 100 m² ofis genelde aylık 7.000-12.000 PLN.

Rent-free period nedir?

Umowa'nın başında ücretsiz dönem - genelde 1-3 ay. Tadilat ve taşınma için kullanılır. 200+ m² ofiste 2-3 ay, daha küçük alanlarda 1 ay için pazarlık ediyoruz. Kiracı pazarında (2023-24'te boş alan oranı yüksekken) 3-6 ay alınabiliyor.

Erken fesih mümkün mü?

Özel klauzula olmadan - hayır, kalan tüm czynsz'i ödersiniz. "Outerly window" üzerinde anlaşıyoruz - örneğin 3 yıldan sonra 6 aylık czynsz cezasıyla fesih. Ofisler için standart. Magazyn ve galeriler - daha zor, genelde 5+ yıl bağlayıcı.

Lockdown'larda ne oluyor?

Covid sonrası her umowa'ya "klauzula pandemiczna" (pandemi klozu) yazıyoruz: kullanım kısıtlandığında (lockdown, sağlık tedbirleri) - czynsz sıfırlanır veya %50 düşer. Wynajemcy direnç gösterir ama %70'i pazarlık sonrası kabul eder.

Banka teminatı mı, depozit mi?

Gwarancja bankowa - wynajemcy tercih eder, banka ödemeyi garanti eder. Kiracıya yıllık %1-2 maliyetli (banka komisyonu). Depozit - 3-6 aylık czynsz wynajemcy hesabında 5 yıl bekler, faiz kaybı doğurur. Nakit akışı önemliyse bankowa, fonunuz varsa depozit avantajlı.

Hayır. Umowa najmu (kira sözleşmesi), süresi ne olursa olsun PCC'ye tabi işlemlerin kapalı listesinde yer almaz (PCC Kanunu art. 1 ust. 1). Ticari kira genelde %23 VAT'a tabidir, kiraya veren bunu czynsz'e ekler.

Office · Retail · Warehouse

Ticari kira

Polonya'da işletmeler için ofis, mağaza ve depo kira sözleşmeleri

Polonya'da arendodawca'nın (kiraya verenin) standart şablonu 30+ sayfadır ve %80'i kiraya vereni korur; çıkışta kiracıya 50.000 PLN'den fazlaya mal olur. Umowę'yi analiz ediyor, her klauzulę için pazarlık ediyoruz: indeksacja czynszu, fit-out maliyeti, klauzula konkurencji, sözleşmenin ihlali nedeniyle uygulanacak cezalar, banka teminatı. 50 m²'den 5.000 m²'ye ofislerle, alışveriş merkezindeki mağazalarla ve Varşova çevresindeki depolarla çalışıyoruz.

Standart süre

3-10 yıl

ofiste tipik 5 yıl

Tasarrufumuz

%15-30

5 yıllık toplam maliyetten

Müzakere edilen madde

20-30

standart şablondan

İnceleme süresi

5-10 gün

taslaktan imzaya

Müzakere ettiğimiz konular

Standart şablonda her risk kaldıracı saklıdır. Nereye bakacağımızı biliyoruz.

01 / 08

Czynsz ve indeksacja

Temel czynsz + endeksleme (Polonya CPI, Eurostat EUR, sabit). Endeksleme cap'ı (yılda max %4-5), ilk ücretsiz dönem (rent-free 1-3 ay), uzun süreli sözleşmede indirim için pazarlık.

02 / 08

Fit-out ve katkı

Wynajemca genelde m² başına 50-250 EUR hazırlık maliyetini (tadilat, bölme, mobilya) karşılar. Yeni kiracı için pazarlık konusu. Temel stan veya "turn-key" - 200 m² ofiste 200 bin PLN'lik fark olabilir.

03 / 08

Erken fesih klozu

Standart - erken fesih hakkı yok, kalan tüm czynsz'lerin %100'ü ceza. Pazarlık: 3 yıldan sonra 6 aylık czynsz cezasıyla fesih hakkı veya wynajemcy'nin onayı olmadan alt kiraya verme.

04 / 08

Service charge

Genel giderler (kapıcı, güvenlik, koridor ısıtması, temizlik) ücreti. Sıkça gizli maliyettir - başta "tipik 8 EUR/m²" denir, yıl sonu raporunda 15. Cap (max 12 EUR/m²/yıl) ve zorunlu yıllık denetim için pazarlık.

05 / 08

Klauzula konkurencji

Wynajemca, kiracılara aynı sektörde kiracı kabul etmemeyi vaad eder. Örneğin galeria handlowa'da - 50 m yarıçapta aynı kategoride mağaza alınmaz. İşinizi korur. Açıkça müzakere ediyoruz.

06 / 08

Banka teminatı veya depozit

Standart - 3-6 aylık czynsz, Polonya bankası gwarancja'sı veya nakit depozit. Startup'lar için pahalıdır. Pazarlık: daha düşük gwarancja (3 ay), bankowa yerine ana şirket teminatı veya uzun sürede teminatsız.

07 / 08

Tadilat ve dewastacja

Çıkışta "asıl haline" veya "bir sonraki kiracı için uygun hale" getirme yükümlülüğü. Belirsiz tanım = on binlerce PLN tadilat. Pazarlık: girişte fotoğraf belgesi, çıkışa kadar yapılacak değişikliklerin somut listesi.

08 / 08

Klauzula pandemiczna

Covid sonrası standart hale geldi: lockdown, mücbir sebep, çalışma kısıtlamalarında - czynsz indirilir veya askıya alınır. Wynajemcy isteksizdir, ama standart sözleşmelerde %30-70 indirim alıyoruz.

Müzakere süreci

İlk analizden imzaya genelde 2-4 hafta. Karmaşık sözleşmeler (1000+ m² veya zincir) - 2 aya kadar.

01
Danışmanlık
30 dk
Plan: iş türü, alan, ilgi bölgeleri, bütçe. Paket öneriyoruz (review / negocjacje / tam eşlik). Ücreti 300 PLN, hizmet bedelinden düşülür.
02
Taslağın alınması
1 hafta
Wynajemca kendi şablon umowy'sini gönderir. Genelde 30-50 sayfa. Analiz sistemimize yüklüyoruz.
03
Analiz
3-5 gün
Her klauzula risk açısından kontrol edilir. Mark-up - poprawkili sözleşme versiyonunu hazırlıyoruz.
04
Müzakere
5-10 gün
Wynajemcy'nin hukuk birimiyle e-posta veya görüşme. 3-5 iterasyon. Wynajemca genelde 5-7 kilit maddede direnç gösterir - ana mücadele orada.
05
Son inceleme
1 gün
Eklenen düzeltmelerle son sürüm. Hiçbir maddenin şablona "geri dönmediğini" kontrol ediyoruz.
06
İmza
1 gün
Elektronik (ePodpis) veya bizzat. Kurumsal işlemde bazen noter onaylı imza.
07
İmza sonrası
sürekli
Fit-out maliyetlerinin kaydı, czynsz vouchen'ları, gwarancja, sigorta. İlk 3 aylık eşlik dahil.

/ belgeler

Sizden gerekenler

Sizden iş planı, wynajemcy'den taslak.

İş planı: hangi iş, neden bu obje, süre01
Kiracı KRS'si (Sp. z o.o.) veya CEIDG (JDG)02
12 aylık sprawozdania finansowe (wynajemcy'nin karlılık değerlendirmesi için)03
Gayrimenkulden beklentiler listesi (alan, konum, altyapı)04
Wynajemcy'den taslak umowa05
Mekân planlama (ofis için açık ofis mi, kabin mi?)06
Önerilen fit-out (standart dışıysa)07
Ana şirket bilgisi (kurumsal gwarancja istenirse)08

Hizmet bedelimiz

Alana ve sözleşmenin karmaşıklığına göre değişir.

Danışmanlık

300 PLN

Belge incelemesi ve yazılı plan · hizmet bedelinden düşülür

En sık seçilenReview + tavsiye

1.800 PLN'den

Analiz + risk listesi + öneriler

Anahtar teslim müzakere

4.500 PLN'den

Mark-up + wynajemcą ile görüşmeler

Karmaşık sözleşme

8.500 PLN'den

> 1.000 m² · zincir umowy · multi-site

* Tam eşlikle 5 yıllık toplam maliyetten %15+ tasarruf garantisi (sağlanmazsa danışmanlık ücretini iade ediyoruz). Startup'lara ilk umowa'da %30 indirim.

Yasal dayanak

§01Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (najem ve najem lokalu mieszkalnego i użytkowego bölümleri)
§02Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Kiracı Hakları Kanunu - kısmen geçerli)
§03Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo budowlane (kullanımın yapıyla uyumu)
§04Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC (art. 1 ust. 1 - kira sözleşmesi PCC'ye tabi değildir)
§05Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (ticari czynsz'da %23 VAT)
§06Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (ticari ipotek kredileri için)

/ sorular

Sık sorulan sorular

Polonya'da wynajemcy (kiraya verenin) standart şablonu 30-50 sayfadır, %80'i kiraya vereni korur. Örneğin: "klauzula wcześniejszego rozwiązania" (erken fesih klozu) çoğu zaman uydurma "küçük ihlaller" üzerinden 3 ayda umowa'yı bitirmeye izin verir; "service charge" yılda %50 artabilir; "klauzula konkurencji" (rekabet yasağı) gelişmenizi kısıtlayabilir. Kira uzmanımız 100.000 PLN'lik her sözleşmede 2.000 PLN'lik kazanç sağlar.