01 / 08
Księga wieczysta - wpisy и obciążenia
Hipoteka на банк, służebności, użytkowanie wieczyste, dożywocie, prawo pierwokupu. Каждое обременение остаётся с недвижимостью при покупке. Иногда продавец «не помнит» о hipotece.
Due diligence · KW · obciążenia
Проверка чистоты сделки (Due Diligence)
Юридическая проверка недвижимости перед покупкой: KW, обременения, история
Перед подписанием aktu notarialnego проверяем недвижимость на скрытые проблемы: невыплаченные кредиты, арест, неправильные wpis в księgę wieczystą, споры в суде, нелегальные пристройки, долги ZUS / podatku от nieruchomości. 70% «отличных» предложений на rynku вторичном имеют скрытые проблемы. Наш report защищает покупку и стоит 1% от цены покупки. Подходит как для квартиры за 500 тыс., так и для коммерческой за 50 млн.
Срок проверки
5-10 дней
standard · большие объекты дольшеОбъём отчёта
15-40 страниц
PDF + risk-ratingИсточников проверки
12+
KW, KRS, Geoportal, US, ZUSГарантия
100%
compensjuemy убытки от пропущенных рисковЧто проверяем
Каждая категория - отдельный риск, который может стоить десятки тысяч PLN после покупки.
02 / 08
История собственности
Analizujemy все wpisy в KW за 20+ лет. Spadki, darowizny, sprzedaży, постановки об аресте. Оценка risiku skarg от прежних собственников или их наследников.
03 / 08
Соответствие nieruchomości документам
Сравниваем mapę ewidencyjną, projekty budowlane, decyzje о pozwoleniu na budowę. Обнаруживаем нелегальные пристройки (legalizacja может стоить 50 тыс.).
04 / 08
Долги ZUS / US / podatków
Sprawdzamy zaległości продавца - могут стать вашей проблемой при wpisie hipoteki przymusowej. Через wniosek do ZUS i US (с pełnomocnictwem продавца).
05 / 08
Sądowe споры
Проверяем repertoria sądów по адресу - есть ли активные дела о собственности, granicach, służebnościach. Через KSEG и репозиторий orzeczeń.
06 / 08
Plan miejscowy и infrastructura
Что будет вокруг через 5 лет? Plan zagospodarowania przestrzennego, плановые дороги, школы, заводы. Проверяем для каждого участка land и для коммерческой недвижимости - критично.
07 / 08
Договоры najmu
Если продавец сдаёт - переходят к вам. Проверяем условия, сроки, депозит, regulowanie. Skomplikowane договоры с лояльными арендаторами могут уменьшить рыночную стоимость на 10-20%.
08 / 08
Wspólnota mieszkaniowa
Для квартир - проверяем uchwały wspólnoty, fundusz remontowy, planowane remonty. Иногда wspólnota planuje 100k PLN remont - это становится вашей частью пропорционально udziałowi.
Этапы due diligence
Стандарт - 5-10 дней. Срочно (3 дня) - +50%. Сложные объекты (большие участки, działalność gospodarcza) - до 3 недель.
- 01
Бесплатная оценка
15 минАдрес и тип объекта. Подбираем pakiet (basic / standard / premium) и оцениваем risk-уровень.
- 02
Договор и pełnomocnictwo
1 деньUmowa o due diligence + pełnomocnictwo от вас (для запросов до US, ZUS) и от продавца (для документов с регистрационных органов).
- 03
Запросы - этап 1
1-2 дняWyciąg z KW (księga wieczysta), wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej. Все publiczne rejestry - мгновенно.
- 04
Запросы - этап 2
3-5 днейZaświadczenia z ZUS, US, urząd miasta (zaległości), wspólnota mieszkaniowa (uchwały, fundusz). Через pełnomocnictwo продавца.
- 05
Анализ документации продавца
1-2 дняИзучаем: titul prawny (akt poprzedni), pozwolenia на budowę, certyficaty energetyczne, decyzje administracyjne. Сравниваем с rzeczywistością.
- 06
Inspekcja na miejscu
1 деньОпционально для премиум пакетов. Геодезист и rzeczoznawca проверяют реальное состояние, granice, нелегальные пристройки.
- 07
Raport DD
1 деньPDF-отчёт 15-40 страниц с findings, risk-rating (зелёный/жёлтый/красный), рекомендациями. Ставим точки в ekonomice сделки или предлагаем negotiacje.
- 08
Презентация и обсуждение
30 минВидео-встреча или личная - объясняем findings, предлагаем стратегию: продолжать, требовать снижения цены, отказываться, требовать гарантий в umowie.
/ документы
Что нужно для DD
Минимум - адрес и numer KW. Остальное запрашиваем сами.
- Адрес недвижимости и numer księgi wieczystej01
- Номер ewidencyjny działki (для участков)02
- Текущий umowa przedwstępna или предложение от продавца03
- Pełnomocnictwo от вас (запросы до US, ZUS, urząd)04
- Pełnomocnictwo от продавца (запросы до его «персональных» rejestrów)05
- Cena покупки и условия оплаты06
- Информация о финансировании (кредит - отдельные проверки банка)07
- Документы продавца если он представит (предыдущий akt, plan, certyfikaty)08
Стоимость DD
Зависит от типа недвижимости и сложности проверки.
Basic - квартира
1 800 PLN
KW + ewidencja + ZUS/USЧаще всегоStandard - квартира
2 800 PLN
+ wspólnota, plan miejscowy, sądStandard - дом
4 500 PLN
+ legalność rozbudowy, granicePremium - коммерческая
от 8 500 PLN
Полный пакет + on-site inspekcja* Для участков, działek przemysłowych, budynków biurowych - индивидуальный расчёт. Срочно (3 дня) +50%. Геодезист (если нужен) ~1 500 PLN отдельно. Цена обычно равна 0,5-1% от цены недвижимости.
Нормативная база
- §01Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
- §02Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne
- §03Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- §04Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- §05Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (legalność budowli)
- §06Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wspólnota mieszkaniowa)
- §07Kodeks cywilny - rozdz. III dział II (prawo własności)
/ вопросы
Частые вопросы
Нотариус проверяет KW (księga wieczysta - поземельная книга) и dokumenty (документы) при подписании, но не углубляется. Не запрашивает ZUS/US, не анализирует историю, не проверяет нелегальные пристройки, не смотрит plany miejscowe (план застройки территории). Нотариус несёт ответственность только за то, что есть в aktach (актах) у него на столе. DD проверяет, что показала только prywatna агрегация. Видели сделки, где akt notarialny (нотариальный акт) прошёл, а через год пришла hipoteka (ипотека) на 200к.
Журнал
Блог LegalWinСтатьи по этой теме
Связанные услуги
Всё, что нужно иностранцу в Польше/ Оставить заявку
Due diligence перед покупкой
Бесплатно оцениваем объект и подбираем пакет за 15 минут. Защищаем покупку от 1 800 PLN.