Главный миф, с которым к нам приходят: «иностранцу нужно разрешение MSWiA». В большинстве случаев - не нужно. Покупка самостоятельной жилой квартиры (samodzielny lokal mieszkalny) разрешения не требует независимо от гражданства покупателя.
Разберём, когда разрешение всё-таки нужно, сколько стоит сделка целиком и что проверять до подписания.
Когда разрешение MSWiA нужно, а когда нет
| Объект | Гражданин ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии | Гражданин страны вне ЕС |
|---|---|---|
| Квартира (samodzielny lokal mieszkalny) | не нужно | не нужно |
| Гараж или miejsce postojowe как отдельное помещение | не нужно | как правило не нужно |
| Дом с земельным участком | не нужно | нужно |
| Земельный участок | не нужно | нужно |
| Недвижимость в приграничной зоне | не нужно | нужно, включая квартиры |
| Сельскохозяйственная или лесная земля | особые правила | нужно, с дополнительными ограничениями |
Отсюда практический вывод: если вы покупаете квартиру в Варшаве, Кракове или Вроцлаве, к MSWiA идти не надо. Если дом с участком под Варшавой - надо, и это отдельная процедура на несколько месяцев. Разбираем её подробно.
Сколько стоит сделка сверх цены
Расходы делятся на две группы в зависимости от рынка.
Вторичный рынок (от физлица):
- PCC 2 % от стоимости - налог на гражданско-правовые сделки, платит покупатель через нотариуса;
- taksa notarialna - по тарифу, зависит от цены; для квартиры за 700 000 PLN это порядка 3 000-3 500 PLN плюс VAT;
- wpis do księgi wieczystej - 200 PLN, при ипотеке ещё 200 PLN за запись ипотеки;
- wypisy aktu notarialnego - по количеству страниц;
- комиссия агентства, если оно участвует.
Первичный рынок (от застройщика):
- PCC не платится, вместо него в цену уже включён VAT: 8 % для жилья до 150 м² и 23 % сверх этого метража;
- нотариальные расходы и запись в KW - как выше.
Отдельно про множественные покупки: с 2024 года при приобретении шестой и последующей квартиры в одном инвестиционном проекте применяется повышенная ставка PCC. Для частного покупателя одной квартиры это нерелевантно, для инвестора - существенно.
Ипотека для иностранца
Банки кредитуют иностранцев, но требования выше:
- karta pobytu - большинство банков хотят видеть долгосрочный статус, а не визу;
- PESEL - практически обязателен;
- история дохода в Польше от 6 до 12 месяцев, в зависимости от банка и формы занятости;
- первоначальный взнос от 20 %, для иностранцев часто 30 %;
- знание языка - не требование, но договор подписывается на польском, и при слабом польском нотариус привлекает переводчика.
Для клиентов на umowie o pracę процедура ближе всего к «обычной». Для JDG и Sp. z o.o. банки смотрят на декларации за 12-24 месяца - и здесь снова работает правило, что оптимизированный «в ноль» доход бьёт по вам в самый неподходящий момент.
Что проверять до сделки
Наш стандартный чек-лист due diligence:
- Księga wieczysta - собственник, доля, ипотеки, сервитуты, запреты на отчуждение. Проверяется онлайн по номеру KW бесплатно.
- Задолженности перед wspólnotą или spółdzielnią - справка от управляющего.
- Прописанные лица - справка о количестве zameldowanych. Прописанный жилец не блокирует сделку, но выписывать его потом придётся через административную процедуру.
- Правовой статус помещения - действительно ли это samodzielny lokal с выделенной księgą wieczystą.
- Наследственные риски - если продавец получил квартиру по наследству, проверяются все наследники и сроки.
- Договор с застройщиком - на первичном рынке смотрим на условия, штрафы за просрочку и порядок приёмки.
- Планировка и правовые ограничения - miejscowy plan zagospodarowania, если объект нестандартный.
Ошибка на любом из этих пунктов стоит дороже, чем вся сделка у нотариуса.
Как проходит сделка
- Резервация - umowa rezerwacyjna с задатком (zadatek) или без.
- Umowa przedwstępna - предварительный договор, лучше в форме нотариального акта: он даёт право требовать заключения основного договора в суде.
- Проверка объекта - due diligence в этот период.
- Финансирование - решение банка, если сделка с ипотекой.
- Umowa przyrzeczona - основной договор у нотариуса, оплата PCC и taksy.
- Wpis do księgi wieczystej - нотариус подаёт заявление электронно, запись появляется через несколько недель.
- Передача квартиры - протокол, счётчики, ключи.
- Формальности после - переоформление медиа, налоговая декларация PCC-3, если сделка вне нотариуса, мельдунек.
Что делаем мы
- Проверка объекта - księga wieczysta, задолженности, прописанные, правовой статус: due diligence nieruchomości.
- Разрешение MSWiA, если объект под него подпадает: оформление zezwolenia.
- Проверка и правка договоров - резервационного, предварительного, с застройщиком.
- Сопровождение у нотариуса с переводчиком: asysta notarialna.
- Формальности после сделки - KW, медиа, мельдунек.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру без карты побыту? Да. Право собственности не связано с правом пребывания. Ограничение возникает только при ипотеке - там банк смотрит на статус.
Даёт ли покупка квартиры право на карту побыту? Нет. Польша не имеет программы «золотой визы». Недвижимость может быть аргументом в деле - как подтверждение места проживания и связей с Польшей, - но не самостоятельным основанием.
Нужно ли платить налог на недвижимость каждый год? Да, podatek od nieruchomości платится в гмину, ставки устанавливает муниципалитет. Для квартиры это обычно несколько сотен злотых в год.
Что с налогом при продаже? Продажа раньше чем через 5 лет от конца года приобретения облагается PIT 19 % от прибыли. Есть льгота при использовании средств на собственные жилищные цели.
Может ли фирма купить квартиру? Да, и для Sp. z o.o. с иностранным участием действуют отдельные правила по разрешению MSWiA - их стоит проверить до сделки.
Нужен ли присяжный переводчик у нотариуса? Если вы не владеете польским свободно, нотариус обязан обеспечить участие переводчика. Это требование к действительности акта, а не формальность.
Покупка квартиры в Польше для иностранца проще, чем принято думать: разрешение чаще всего не нужно, а расходы сверх цены укладываются в 3-4 %. Сложность в проверке объекта - и именно на ней экономят чаще всего.
Пришлите номер KW и объявление - проверим объект до того, как вы внесёте задаток.
Материал носит информационный характер. Обратитесь к юристу для оценки вашей ситуации.