Сопровождение у нотариуса

Нотариус обязан следить за защитой прав и законных интересов обеих сторон и объяснять последствия сделки (art. 80 prawa o notariacie), но не представляет ни покупателя, ни продавца и не торгуется за условия. Мы заранее читаем projekt aktu, проверяем KW и сроки оплаты и передачи квартиры и передаём нотариусу поправки до дня подписания. Если вы не знаете польского, при akcie нужен присяжный переводчик (art. 87).

Да, до подписания. Нотариус готовит projekt (проект) и принимает поправки от обеих сторон. Стандартно 2-4 итерации. После подписания - нет, akt становится notarialnym dokumentem (нотариальным документом). Поэтому критично, чтобы наш специалист прочитал tekst до встречи у нотариуса.

Самый безопасный способ - depozyt notarialny (нотариальный депозит): вы переводите цену на rachunek (счёт) нотариуса перед aktem. Нотариус подтверждает płatność (платёж) продавцу, akt подписывается. После wpisu (записи) в KW (księga wieczysta - поземельную книгу) нотариус переводит деньги продавцу. Если что-то пойдёт не так - деньги возвращаются. Такса за депозит ограничена половиной ставки: при депозите 1 млн PLN - до 2 385 PLN нетто.

Pełnomocnictwo (доверенность) - вы оформляете нотариальную доверенность на нас в Польше (если приезжаете на 1 день) или у польского консула в стране проживания (без приезда), или у местного нотариуса с apostille. С pełnomocnictwem мы подписываем akt от вашего имени, вносим деньги, получаем ключи. Вы становитесь собственником без приезда в Польшу.

Taksa notarialna (нотариальный сбор) - по стандарту обе стороны делят пополам, но это не закон - торгуемся. Часто продавец оплачивает свою часть (1/2), а покупатель - свою + PCC. Иногда покупатель оплачивает всё (если рынок продавца). Может быть условием umowy przedwstępnej (предварительного договора).

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych - налог на гражданско-правовые действия) - 2% от цены nieruchomości (недвижимости) на вторичном рынке. Платит покупатель, но при нотариальном акте налог удерживает нотариус и сам перечисляет его в Urząd Skarbowy (налоговую), декларацию PCC-3 подавать не нужно. Покупатель первого жилья (физлицо, у которого раньше не было квартиры или дома) от PCC освобождён. На pierwszym rynku (первичном рынке от dewelopera) - VAT 8% включается в цену, PCC не платится.

Protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёмки-передачи) защищает покупателя от «сюрпризов» в момент въезда. Документируем состояние на день передачи: фото каждой комнаты, показатели счётчиков, наличие отказывающихся работать appliances. Если через месяц обнаруживается, что продавец вынес шкаф или сломал дверь - у вас есть документация для требования исправления или компенсации.