LW
Office · Retail · Warehouse

Оренда комерційної нерухомості

Договори оренди офісу, магазину та складу для бізнесу в Польщі

Стандартний шаблон orendodawcy в Польщі - 30+ сторінок, 80% з яких захищають orendodawcę і коштують орендарю при wyjściu від 50 тис. PLN. Аналізуємо umowę, торгуємося за кожну klauzulę: indeksacja czynszu, fit-out coszt, klauzula konkurencji, kary za zerwanie, gwarancja bankowa. Працюємо з офісами від 50 м² до 5000 м², магазинами в galeriach handlowych і складами на околицях Варшави.

Стандартний термін
3-10 років
office · 5 років typowy
Наша економія
15-30%
від total cost за 5 років
Negocjowane пункти
20-30
зі стандартного template
Термін review
5-10 днів
від draft до підписання

Що обговорюємо

У стандартному шаблоні wynajmującego прихований кожен ризик-важіль. Ми знаємо, де шукати.

01 / 08

Czynsz та indeksacja

Базовий czynsz + indeksacja (CPI Polska, EUR Eurostat, fixed). Домовляємося про cap на indeksację (max 4-5%/рік), pierwszy bezpłatny rok (rent-free period 1-3 міс. зазвичай), знижки за тривалий термін.

02 / 08

Fit-out та contribution

Wynajmujący часто покриває 50-250 EUR/м² витрат на підготовку (ремонт, перегородки, меблі). Узгоджуємо для нового орендаря. Буває базовий stan, буває «turn-key» - ключова різниця до 200к за офіс 200 м².

03 / 08

Klauzula wcześniejszego rozwiązania

Стандартно - немає права дострокового розірвання, kary 100% pozostałych czynszów. Домовляємося: prawo do rozwiązania po 3 latach з karą 6 міс czynszu, або субліз без згоди wynajmującego.

04 / 08

Service charge

Плата за спільні витрати (консьєрж, охорона, опалення в коридорах, прибирання). Часто приховані витрати - спочатку показують «typically 8 EUR/m²», а у звітах за рік - 15. Узгоджуємо cap (max 12 EUR/m²/рік) і обов’язковий річний аудит.

05 / 08

Klauzula konkurencji

Wynajmujący забороняє орендарям схожі послуги. Наприклад, у galerii handlowej - не можна брати орендаря, який продає ту саму категорію товарів у радіусі 50 м. Це захищає ваш бізнес. Узгоджуємо експліцитно.

06 / 08

Gwarancja bankowa або depozyt

Стандарт - 3-6 міс czynszu у вигляді gwarancji bankowej від польського банку або депозиту. Дорого для стартапу. Узгоджуємо: менша gwarancja (3 міс), parent company guarantee замість bankowej, або без gwarancji при тривалому терміні.

07 / 08

Ремонт і dewastacja

При виїзді - обов’язок повернути у «вихідний стан» або «придатний для наступного орендаря». Розмите визначення = десятки тисяч ремонту. Узгоджуємо: фотодокументація при в’їзді, конкретний перелік змін до здачі.

08 / 08

Klauzula pandemiczna

Після Covid стандартно узгоджується: якщо будуть локдауни, force majeure, обмеження роботи - czynsz зменшується або призупиняється. Wynajmujący неохоче погоджуються, але ми отримуємо 30-70% rabatu в стандартних контрактах.

Етапи переговорів

Від первинного аналізу до підписання зазвичай 2-4 тижні. Складні контракти (від 1000 м² або мережеві) - до 2 місяців.

  1. 01

    Консультація

    30 хв

    Опис планів: тип бізнесу, площа, регіони інтересу, бюджет. Підбираємо pakiet (review / negocjacje / повний супровід). Вартість 300 PLN, зараховується у вартість послуги.

  2. 02

    Отримання драфту

    1 тиждень

    Wynajmujący надсилає свій template umowy. Часто 30-50 сторінок. Завантажуємо в наш аналіз.

  3. 03

    Аналіз

    3-5 днів

    Кожна klauzula перевіряється на ризик. Готуємо mark-up - версію umowy з poprawkami по позиціях.

  4. 04

    Negocjacje

    5-10 днів

    Email або зустрічі з правовим відділом wynajmującego. 3-5 ітерацій. Часто wynajmujący «упирається» в 5-7 ключових пунктах - там основна боротьба.

  5. 05

    Фінальне review

    1 день

    Фінальна версія umowy з включеними poprawkami. Перевіряємо, що ніщо «не повернулося» до шаблону.

  6. 06

    Підписання

    1 день

    Електронно (через ePodpis) або фізично. Якщо корпоративна угода - іноді нотаріальне підписання.

  7. 07

    Обов’язки post-sign

    тривало

    Допомагаємо з реєстрацією fit-out коштів, vouchen czynszu, gwarancją, страхуванням. Супровід перших 3 місяців включено.

/ документи

Що потрібно

Від вас - план бізнесу. Від wynajmującego - draft umowy.

  • Бізнес-план: який бізнес, чому цей об’єкт, тривалість01
  • KRS орендаря (Sp. z o.o.) або CEIDG (JDG)02
  • Sprawozdania finansowe za 12 міс. (для wynajmującego - ocena rentowności)03
  • Lista wymagań do nieruchomości (площа, розташування, інфраструктура)04
  • Draft umowy від wynajmującego05
  • Plan zagospodarowania nieruchomości (для офісу - open-space чи кабінети?)06
  • Proponowana fit-out (якщо нестандартний)07
  • Інформація про parent company (якщо просять корпоративну gwarancję)08

Вартість роботи

Залежить від обсягу площі та складності контракту.

Консультація
300 PLN
Розбір документів і письмовий план · зараховується у вартість послуги
НайчастішеReview + advice
від 1 800 PLN
Аналіз + перелік ризиків + рекомендації
Negocjacje під ключ
від 4 500 PLN
Mark-up + переговори з wynajmującym
Складний контракт
від 8 500 PLN
> 1000 м² · мережеві umowy · multi-site

* При повному супроводі - гарантуємо економію 15%+ від total cost umowy за 5 років (якщо не вдалося - повертаємо гонорар). Для стартапів - discount 30% при першій umowie.

Нормативна база
  • §01Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (rozdz. - najem, dział - najem lokalu mieszkalnego i użytkowego)
  • §02Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (najem mieszkaniowy - частково застосовна)
  • §03Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo budowlane (zgodność lokalu z funkcją)
  • §04Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC (art. 1 ust. 1 - najem nie podlega PCC)
  • §05Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (VAT 23% на czynsz komercyjny)
  • §06Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (для commercial mortgage кредитів)
/ питання

Часті питання

  • Стандартний template wynajmującego (орендодавця) в Польщі - 30-50 сторінок, 80% захищають wynajmującego. Наприклад: «klauzula wcześniejszego rozwiązania» (стаття дострокового розірвання) дозволяє розірвати umowę (договір) за 3 міс, якщо є «непомітні» порушення (часто сфабриковані); «service charge» (плата за обслуговування) може зрости на 50% за рік; «klauzula konkurencji» (стаття про неконкуренцію) може обмежити ваш розвиток. Наш фахівець з оренди відпрацьовує 2 000 PLN на кожній 100 тис. PLN umowi.

Журнал

Статті за цією темою

Блог LegalWin
Нерухомість

Оренда квартири в Польщі іноземцю: договір, кауція, мельдунек

Najem zwykły, okazjonalny та instytucjonalny: чим відрізняються, скільки кауції законно, що має бути в договорі і як не втратити депозит при виїзді.

4 хв читання
Документи

Wymeldowanie: як виписатися і чим небезпечна фіктивна прописка

Виписка при виїзді з Польщі, адміністративне wymeldowanie мешканця, який виїхав, докази і строки. Ризики фіктивного мельдунку для обох сторін.

4 хв читання
Нерухомість

Оренда комерційної нерухомості у Варшаві 2026

Підводні камені umowy najmu lokalu użytkowego: індексація чиншу, експлуатаційні витрати, штрафи, art. 777 KPC. Гайд для іноземних підприємців.

6 хв читання

Пов’язані послуги

Усе, що потрібно іноземцю в Польщі

Дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості

Згода МВС Польщі на купівлю нерухомості іноземцями поза ЄС/ЄЕП

Реєстрація Sp. z o.o.

Польська ТОВ за 7-10 робочих днів - KRS, NIP, REGON, VAT, банківський рахунок

Пошук житла

Квартира в оренду або на купівлю для іноземця: вибір, перевірка власника, договір

Зв’язатися

Оренда комерції під ключ

На консультації (300 PLN, зараховуються у вартість послуги) розбираємо вашу umowę та її ризики. Гарантуємо економію 15%+ від total cost.

Form · 01
Напрямок
Згода RODOОбов’язково
≤ 1h replyFree · 30 minGDPR · encrypted
Наш фахівець зв’яжеться протягом години.