01 / 08
Czynsz та indeksacja
Базовий czynsz + indeksacja (CPI Polska, EUR Eurostat, fixed). Домовляємося про cap на indeksację (max 4–5%/рік), pierwszy bezpłatny rok (rent-free period 1–3 міс. зазвичай), знижки за тривалий термін.
Office · Retail · Warehouse
Оренда комерційної нерухомості
Договори оренди офісу, магазину та складу для бізнесу в Польщі
Стандартний шаблон orendodawcy в Польщі — 30+ сторінок, 80% з яких захищають orendodawcę і коштують орендарю при wyjściu від 50 тис. PLN. Аналізуємо umowę, торгуємося за кожну klauzulę: indeksacja czynszu, fit-out coszt, klauzula konkurencji, kary za zerwanie, gwarancja bankowa. Працюємо з офісами від 50 м² до 5000 м², магазинами в galeriach handlowych і складами на околицях Варшави.
Стандартний термін
3–10 років
office · 5 років typowyНаша економія
15–30%
від total cost за 5 роківNegocjowane пункти
20–30
зі стандартного templateТермін review
5–10 днів
від draft до підписанняЩо обговорюємо
У стандартному шаблоні wynajmującego прихований кожен ризик-важіль. Ми знаємо, де шукати.
02 / 08
Fit-out та contribution
Wynajmujący часто покриває 50–250 EUR/м² витрат на підготовку (ремонт, перегородки, меблі). Узгоджуємо для нового орендаря. Буває базовий stan, буває «turn-key» — ключова різниця до 200к за офіс 200 м².
03 / 08
Klauzula wcześniejszego rozwiązania
Стандартно — немає права дострокового розірвання, kary 100% pozostałych czynszów. Домовляємося: prawo do rozwiązania po 3 latach з karą 6 міс czynszu, або субліз без згоди wynajmującego.
04 / 08
Service charge
Плата за спільні витрати (консьєрж, охорона, опалення в коридорах, прибирання). Часто приховані витрати — спочатку показують «typically 8 EUR/m²», а у звітах за рік — 15. Узгоджуємо cap (max 12 EUR/m²/рік) і обов’язковий річний аудит.
05 / 08
Klauzula konkurencji
Wynajmujący забороняє орендарям схожі послуги. Наприклад, у galerii handlowej — не можна брати орендаря, який продає ту саму категорію товарів у радіусі 50 м. Це захищає ваш бізнес. Узгоджуємо експліцитно.
06 / 08
Gwarancja bankowa або depozyt
Стандарт — 3–6 міс czynszu у вигляді gwarancji bankowej від польського банку або депозиту. Дорого для стартапу. Узгоджуємо: менша gwarancja (3 міс), parent company guarantee замість bankowej, або без gwarancji при тривалому терміні.
07 / 08
Ремонт і dewastacja
При виїзді — обов’язок повернути у «вихідний стан» або «придатний для наступного орендаря». Розмите визначення = десятки тисяч ремонту. Узгоджуємо: фотодокументація при в’їзді, конкретний перелік змін до здачі.
08 / 08
Klauzula pandemiczna
Після Covid стандартно узгоджується: якщо будуть lockdownи, force majeure, обмеження роботи — czynsz зменшується або призупиняється. Wynajmujący неохоче погоджуються, але ми отримуємо 30–70% rabatu в стандартних контрактах.
Етапи переговорів
Від первинного аналізу до підписання зазвичай 2–4 тижні. Складні контракти (від 1000 м² або мережеві) — до 2 місяців.
- 01
Безкоштовна оцінка
30 хвОпис планів: тип бізнесу, площа, регіони інтересу, бюджет. Підбираємо pakiet (review / negocjacje / повний супровід).
- 02
Отримання draftу
1 тижденьWynajmujący надсилає свій template umowy. Часто 30–50 сторінок. Завантажуємо в наш аналіз.
- 03
Аналіз
3–5 днівКожна klauzula перевіряється на ризик. Готуємо mark-up — версію umowy з poprawkami по позиціях.
- 04
Negocjacje
5–10 днівEmail або зустрічі з правовим відділом wynajmującego. 3–5 ітерацій. Часто wynajmujący «упирається» в 5–7 ключових пунктах — там основна боротьба.
- 05
Фінальне review
1 деньФінальна версія umowy з включеними poprawkami. Перевіряємо, що ніщо «не повернулося» до шаблону.
- 06
Підписання
1 деньЕлектронно (через ePodpis) або фізично. Якщо корпоративна угода — sometimes notarialne підписання.
- 07
Обов’язки post-sign
тривалоДопомагаємо з реєстрацією fit-out коштів, vouchen czynszu, gwarancją, страхуванням. Супровід перших 3 місяців включено.
/ документи
Що потрібно
Від вас — план бізнесу. Від wynajmującego — draft umowy.
- Бізнес-план: який бізнес, чому цей об’єкт, тривалість01
- KRS орендаря (Sp. z o.o.) або CEIDG (JDG)02
- Sprawozdania finansowe za 12 міс. (для wynajmującego — ocena rentowności)03
- Lista wymagań do nieruchomości (площа, розташування, інфраструктура)04
- Draft umowy від wynajmującego05
- Plan zagospodarowania nieruchomości (для офісу — open-space чи кабінети?)06
- Proponowana fit-out (якщо нестандартний)07
- Інформація про parent company (якщо просять корпоративну gwarancję)08
Вартість роботи
Залежить від обсягу площі та складності контракту.
Консультація
Безкоштовно
30 хвилин · огляд плануНайчастішеReview + advice
від 1 800 PLN
Аналіз + перелік ризиків + рекомендаціїNegocjacje під ключ
від 4 500 PLN
Mark-up + переговори з wynajmującymСкладний контракт
від 8 500 PLN
> 1000 м² · мережеві umowy · multi-site* При повному супроводі — гарантуємо економію 15%+ від total cost umowy за 5 років (якщо не вдалося — повертаємо гонорар). Для стартапів — discount 30% при першій umowie.
Нормативна база
- §01Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (rozdz. — najem, dział — najem lokalu mieszkalnego i użytkowego)
- §02Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (najem mieszkaniowy — частково застосовна)
- §03Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo budowlane (zgodność lokalu z funkcją)
- §04Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC (PCC 0,5–2% przy umowach najmu wieloletnich)
- §05Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o VAT (VAT 23% на czynsz komercyjny)
- §06Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (для commercial mortgage кредитів)
/ питання
Часті питання
Стандартний template wynajmującego (орендодавця) в Польщі — 30–50 сторінок, 80% захищають wynajmującego. Наприклад: «klauzula wcześniejszego rozwiązania» (стаття дострокового розірвання) дозволяє розірвати umowę (договір) за 3 міс, якщо є «непомітні» порушення (часто сфабриковані); «service charge» (плата за обслуговування) може зрости на 50% за рік; «klauzula konkurencji» (стаття про неконкуренцію) може обмежити ваш розвиток. Наш фахівець з оренди відпрацьовує 2 000 PLN на кожній 100 тис. PLN umowi.
Пов’язані послуги
Усе, що потрібно іноземцю в Польщі/ Залишити заявку
Оренда комерції під ключ
Безкоштовно аналізуємо umowę за 30 хвилин. Гарантуємо економію 15%+ від total cost.