Najczęstszy mit, z którym trafiają do nas klienci: "cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia MSWiA". W większości przypadków nie potrzebuje. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia niezależnie od obywatelstwa nabywcy.
Poniżej: kiedy zezwolenie jednak jest konieczne, ile kosztuje cała transakcja i co sprawdzić przed podpisem.
Kiedy zezwolenie jest wymagane
| Przedmiot | Obywatel UE, EOG, Szwajcarii | Obywatel państwa trzeciego |
|---|---|---|
| Samodzielny lokal mieszkalny | nie | nie |
| Garaż albo miejsce postojowe jako odrębny lokal | nie | zwykle nie |
| Dom wraz z gruntem | nie | tak |
| Nieruchomość gruntowa | nie | tak |
| Nieruchomość w strefie nadgranicznej | nie | tak, również lokale |
| Grunt rolny albo leśny | zasady szczególne | tak, z dodatkowymi ograniczeniami |
Wniosek praktyczny: przy zakupie mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu droga do MSWiA odpada. Przy domu z działką pod Warszawą pojawia się odrębne postępowanie trwające kilka miesięcy - omawiamy je szczegółowo.
Koszty ponad cenę
Struktura zależy od rynku.
Rynek wtórny (od osoby fizycznej):
- PCC 2 % wartości, płatne przez nabywcę za pośrednictwem notariusza;
- taksa notarialna według rozporządzenia; przy mieszkaniu za 700 000 PLN to około 3 000-3 500 PLN plus VAT;
- wpis do księgi wieczystej - 200 PLN, a przy hipotece kolejne 200 PLN;
- wypisy aktu notarialnego według liczby stron;
- prowizja pośrednika, jeżeli uczestniczy w transakcji.
Rynek pierwotny (od dewelopera):
- PCC nie występuje, w cenie zawarty jest VAT: 8 % dla lokali do 150 m² i 23 % powyżej tego metrażu;
- koszty notarialne i wpis do KW jak wyżej.
Osobna kwestia dotyczy zakupów wielokrotnych: od 2024 r. przy nabyciu szóstego i kolejnego lokalu w jednej inwestycji stosuje się podwyższoną stawkę PCC. Przy zakupie jednego mieszkania nie ma to znaczenia, przy działalności inwestycyjnej ma.
Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca
Banki kredytują cudzoziemców, choć wymogi są wyższe:
- karta pobytu - większość instytucji oczekuje tytułu długoterminowego, nie wizy;
- numer PESEL - w praktyce niezbędny;
- historia dochodu w Polsce od 6 do 12 miesięcy, zależnie od banku i formy zatrudnienia;
- wkład własny od 20 %, dla cudzoziemców często 30 %;
- znajomość języka nie jest wymogiem, ale akt sporządza się po polsku i przy słabej znajomości notariusz wzywa tłumacza.
Przy umowie o pracę procedura jest najbardziej standardowa. Przy działalności gospodarczej banki analizują zeznania z 12-24 miesięcy, więc agresywna optymalizacja dochodu potrafi zablokować kredyt.
Co sprawdzić przed transakcją
Nasza standardowa lista due diligence:
- Księga wieczysta - właściciel, udziały, hipoteki, służebności, zakazy zbywania. Weryfikacja online po numerze KW jest bezpłatna.
- Zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni - zaświadczenie od zarządcy.
- Osoby zameldowane - zaświadczenie o liczbie zameldowanych. Meldunek nie blokuje transakcji, ale wymeldowanie wymaga później trybu administracyjnego.
- Status prawny lokalu - czy rzeczywiście jest samodzielny i ma wyodrębnioną księgę wieczystą.
- Ryzyka spadkowe - przy nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia sprawdzamy krąg spadkobierców i terminy.
- Umowa deweloperska - warunki, kary za opóźnienia, procedura odbioru.
- Ograniczenia planistyczne - miejscowy plan zagospodarowania przy nietypowych nieruchomościach.
Błąd w którymkolwiek z tych punktów kosztuje więcej niż cała obsługa notarialna.
Przebieg transakcji
- Rezerwacja - umowa rezerwacyjna, z zadatkiem albo bez.
- Umowa przedwstępna, najlepiej w formie aktu notarialnego, dająca roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
- Weryfikacja nieruchomości w tym okresie.
- Finansowanie - decyzja kredytowa, jeżeli transakcja jest kredytowana.
- Umowa przyrzeczona u notariusza wraz z opłatą PCC i taksą.
- Wpis do księgi wieczystej - wniosek składa notariusz elektronicznie.
- Wydanie lokalu - protokół, liczniki, klucze.
- Formalności po transakcji - przepisanie mediów, deklaracja PCC-3 przy umowach bez notariusza, zameldowanie.
Zakres naszej pracy
- Weryfikacja nieruchomości - księga wieczysta, zaległości, meldunki, status prawny: due diligence nieruchomości.
- Zezwolenie MSWiA, gdy przedmiot transakcji tego wymaga: postępowanie o zezwolenie.
- Analiza i negocjacja umów - rezerwacyjnej, przedwstępnej, deweloperskiej.
- Asysta u notariusza wraz z tłumaczem: asysta notarialna.
- Formalności po zakupie - KW, media, meldunek.
Najczęstsze pytania
Czy można kupić mieszkanie bez karty pobytu? Tak. Prawo własności nie wiąże się z tytułem pobytowym. Ograniczenie pojawia się przy kredycie, gdzie bank bada status.
Czy zakup mieszkania daje prawo pobytu? Nie. Polska nie prowadzi programu "złotej wizy". Nieruchomość bywa argumentem w sprawie pobytowej, ale nie jest samodzielną podstawą.
Czy płaci się podatek od nieruchomości co roku? Tak, na rzecz gminy, według stawek uchwalanych lokalnie. Dla mieszkania to zwykle kilkaset złotych rocznie.
Jak wygląda podatek przy sprzedaży? Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia podlega PIT 19 % od dochodu, z ulgą mieszkaniową przy przeznaczeniu środków na własne cele mieszkaniowe.
Czy spółka może kupić mieszkanie? Tak, przy czym dla spółek z udziałem cudzoziemców obowiązują odrębne zasady dotyczące zezwolenia MSWiA.
Czy potrzebny jest tłumacz przysięgły u notariusza? Przy braku swobodnej znajomości języka polskiego notariusz zapewnia udział tłumacza - to warunek ważności czynności, nie formalność.
Zakup mieszkania przez cudzoziemca jest prostszy, niż się przyjęło sądzić: zezwolenie najczęściej nie jest potrzebne, a koszty ponad cenę mieszczą się w 3-4 %. Trudność leży w weryfikacji nieruchomości - i to na niej najczęściej się oszczędza.
Prosimy o numer KW i ogłoszenie - sprawdzimy nieruchomość, zanim wpłacą Państwo zadatek.
Materiał ma charakter informacyjny. W indywidualnej sprawie prosimy o kontakt z prawnikiem.