01 / 08
Księga wieczysta — wpisy й obciążenia
Hipoteka на банк, służebności, użytkowanie wieczyste, dożywocie, prawo pierwokupu. Кожне обтяження залишається з нерухомістю при купівлі. Іноді продавець «не пам’ятає» про hipotece.
Due diligence · KW · obciążenia
Перевірка чистоти угоди (Due Diligence)
Юридична перевірка нерухомості перед купівлею: KW, обтяження, історія
Перед підписанням aktu notarialnego перевіряємо нерухомість на приховані проблеми: невиплачені кредити, арешт, неправильні wpis у księgę wieczystą, спори в суді, нелегальні прибудови, борги ZUS / podatku від nieruchomości. 70% «чудових» пропозицій на вторинному ринку мають приховані проблеми. Наш raport захищає купівлю та коштує 1% від ціни купівлі. Підходить як для квартири за 500 тис., так і для комерційної за 50 млн.
Термін перевірки
5–10 днів
standard · великі об’єкти довшеОбсяг звіту
15–40 сторінок
PDF + risk-ratingДжерел перевірки
12+
KW, KRS, Geoportal, US, ZUSГарантія
100%
компенсуємо збитки від пропущених ризиківЩо перевіряємо
Кожна категорія — окремий ризик, який може коштувати десятки тисяч PLN після купівлі.
02 / 08
Історія власності
Аналізуємо всі wpisy у KW за 20+ років. Spadki, darowizny, sprzedaży, постанови про арешт. Оцінка ризику skarg від колишніх власників або їхніх спадкоємців.
03 / 08
Відповідність nieruchomości документам
Порівнюємо mapę ewidencyjną, projekty budowlane, decyzje про pozwolenie na budowę. Виявляємо нелегальні прибудови (legalizacja може коштувати 50 тис.).
04 / 08
Борги ZUS / US / podatków
Перевіряємо zaległości продавця — можуть стати вашою проблемою при wpisie hipoteki przymusowej. Через wniosek do ZUS i US (з pełnomocnictwem продавця).
05 / 08
Судові спори
Перевіряємо repertoria sądów за адресою — чи є активні справи про власність, granicach, służebnościach. Через KSEG і репозиторій orzeczeń.
06 / 08
Plan miejscowy й інфраструктура
Що буде навколо через 5 років? Plan zagospodarowania przestrzennego, плановані дороги, школи, заводи. Перевіряємо для кожної ділянки землі та для комерційної нерухомості — критично.
07 / 08
Договори najmu
Якщо продавець здає — договори переходять до вас. Перевіряємо умови, строки, депозит, regulowanie. Складні договори з лояльними орендарями можуть зменшити ринкову вартість на 10–20%.
08 / 08
Wspólnota mieszkaniowa
Для квартир — перевіряємо uchwały wspólnoty, fundusz remontowy, planowane remonty. Іноді wspólnota planuje 100k PLN remont — це стає вашою частиною пропорційно udziałowi.
Етапи due diligence
Стандарт — 5–10 днів. Терміново (3 дні) — +50%. Складні об’єкти (великі ділянки, działalność gospodarcza) — до 3 тижнів.
- 01
Безкоштовна оцінка
15 хвАдреса і тип об’єкта. Підбираємо pakiet (basic / standard / premium) та оцінюємо рівень ризику.
- 02
Договір і pełnomocnictwo
1 деньUmowa o due diligence + pełnomocnictwo від вас (для запитів до US, ZUS) і від продавця (для документів із реєстраційних органів).
- 03
Запити — етап 1
1–2 дніWyciąg z KW (księga wieczysta), wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej. Усі publiczne rejestry — миттєво.
- 04
Запити — етап 2
3–5 днівZaświadczenia z ZUS, US, urząd miasta (zaległości), wspólnota mieszkaniowa (uchwały, fundusz). Через pełnomocnictwo продавця.
- 05
Аналіз документації продавця
1–2 дніВивчаємо: tytuł prawny (akt poprzedni), pozwolenia на budowę, certyfikaty energetyczne, decyzje administracyjne. Порівнюємо з реальністю.
- 06
Inspekcja na miejscu
1 деньОпційно для преміум-пакетів. Геодезист і rzeczoznawca перевіряють реальний стан, granice, нелегальні прибудови.
- 07
Raport DD
1 деньPDF-звіт 15–40 сторінок із findings, risk-rating (зелений/жовтий/червоний), рекомендаціями. Ставимо крапки в економіці угоди або пропонуємо negocjacje.
- 08
Презентація та обговорення
30 хвВідеозустріч або особиста — пояснюємо findings, пропонуємо стратегію: продовжувати, вимагати зниження ціни, відмовлятися, вимагати гарантій в umowie.
/ документи
Що потрібно для DD
Мінімум — адреса і numer KW. Решту запитуємо самі.
- Адреса нерухомості й numer księgi wieczystej01
- Номер ewidencyjny działki (для ділянок)02
- Поточна umowa przedwstępna або пропозиція від продавця03
- Pełnomocnictwo від вас (запити до US, ZUS, urząd)04
- Pełnomocnictwo від продавця (запити до його «персональних» rejestrów)05
- Ціна купівлі та умови оплати06
- Інформація про фінансування (кредит — окремі перевірки банку)07
- Документи продавця, якщо він надасть (попередній akt, plan, certyfikaty)08
Вартість DD
Залежить від типу нерухомості та складності перевірки.
Basic — квартира
1 800 PLN
KW + ewidencja + ZUS/USНайчастішеStandard — квартира
2 800 PLN
+ wspólnota, plan miejscowy, sądStandard — будинок
4 500 PLN
+ legalność rozbudowy, granicePremium — комерційна
від 8 500 PLN
Повний пакет + on-site inspekcja* Для ділянок, działek przemysłowych, budynków biurowych — індивідуальний розрахунок. Терміново (3 дні) +50%. Геодезист (якщо потрібен) ~1 500 PLN окремо. Ціна зазвичай дорівнює 0,5–1% від ціни нерухомості.
Нормативна база
- §01Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
- §02Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. — Prawo geodezyjne i kartograficzne
- §03Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- §04Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- §05Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (legalność budowli)
- §06Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wspólnota mieszkaniowa)
- §07Kodeks cywilny — rozdz. III dział II (prawo własności)
/ питання
Часті питання
Нотаріус перевіряє KW (księga wieczysta — поземельна книга) і dokumenty (документи) при підписанні, але не заглиблюється. Не запитує ZUS/US, не аналізує історію, не перевіряє нелегальні прибудови, не дивиться plany miejscowe (план забудови території). Нотаріус несе відповідальність лише за те, що є в aktach (актах) у нього на столі. DD перевіряє те, що показала лише prywatna агрегація. Бачили угоди, де akt notarialny (нотаріальний акт) пройшов, а через рік прийшла hipoteka (іпотека) на 200к.
/ Залишити заявку
Due diligence перед купівлею
Безкоштовно оцінюємо об’єкт і підбираємо пакет за 15 хвилин. Захищаємо купівлю від 1 800 PLN.