Головний міф, з яким до нас приходять: «іноземцю потрібен дозвіл MSWiA». У більшості випадків - не потрібен. Купівля самостійної житлової квартири (samodzielny lokal mieszkalny) дозволу не вимагає незалежно від громадянства покупця.
Розберемо, коли дозвіл усе-таки потрібен, скільки коштує угода загалом і що перевіряти до підписання.
Коли дозвіл MSWiA потрібен, а коли ні
| Об'єкт | Громадянин ЄС, ЄЕЗ, Швейцарії | Громадянин країни поза ЄС |
|---|---|---|
| Квартира (samodzielny lokal mieszkalny) | не потрібен | не потрібен |
| Гараж або miejsce postojowe як окреме приміщення | не потрібен | як правило не потрібен |
| Будинок із земельною ділянкою | не потрібен | потрібен |
| Земельна ділянка | не потрібен | потрібен |
| Нерухомість у прикордонній зоні | не потрібен | потрібен, включно з квартирами |
| Сільськогосподарська або лісова земля | особливі правила | потрібен, з додатковими обмеженнями |
Звідси практичний висновок: якщо ви купуєте квартиру у Варшаві, Кракові чи Вроцлаві, до MSWiA йти не треба. Якщо будинок з ділянкою під Варшавою - треба, і це окрема процедура на кілька місяців. Розбираємо її докладно.
Скільки коштує угода понад ціну
Витрати діляться на дві групи залежно від ринку.
Вторинний ринок (від фізособи):
- PCC 2 % від вартості - податок на цивільно-правові угоди, платить покупець через нотаріуса;
- taksa notarialna - за тарифом, залежить від ціни; для квартири за 700 000 PLN це близько 3 000-3 500 PLN плюс VAT;
- wpis do księgi wieczystej - 200 PLN, за іпотеки ще 200 PLN за запис іпотеки;
- wypisy aktu notarialnego - за кількістю сторінок;
- комісія агентства, якщо воно бере участь.
Первинний ринок (від забудовника):
- PCC не сплачується, натомість у ціну вже включено VAT: 8 % для житла до 150 м² і 23 % понад цей метраж;
- нотаріальні витрати і запис у KW - як вище.
Окремо про множинні купівлі: з 2024 року при придбанні шостої та наступних квартир в одному інвестиційному проєкті застосовується підвищена ставка PCC. Для приватного покупця однієї квартири це нерелевантно, для інвестора - суттєво.
Іпотека для іноземця
Банки кредитують іноземців, але вимоги вищі:
- karta pobytu - більшість банків хочуть бачити довгостроковий статус, а не візу;
- PESEL - практично обов'язковий;
- історія доходу в Польщі від 6 до 12 місяців, залежно від банку і форми зайнятості;
- початковий внесок від 20 %, для іноземців часто 30 %;
- знання мови - не вимога, але договір підписується польською, і за слабкої польської нотаріус залучає перекладача.
Для клієнтів на umowie o pracę процедура найближча до «звичайної». Для JDG і Sp. z o.o. банки дивляться на декларації за 12-24 місяці - і тут знову працює правило, що оптимізований «в нуль» дохід б'є по вас у найневдаліший момент.
Що перевіряти до угоди
Наш стандартний чек-лист due diligence:
- Księga wieczysta - власник, частка, іпотеки, сервітути, заборони на відчуження. Перевіряється онлайн за номером KW безкоштовно.
- Заборгованості перед wspólnotą або spółdzielnią - довідка від управителя.
- Прописані особи - довідка про кількість zameldowanych. Прописаний мешканець не блокує угоду, але виписувати його потім доведеться через адміністративну процедуру.
- Правовий статус приміщення - чи справді це samodzielny lokal з виділеною księgą wieczystą.
- Спадкові ризики - якщо продавець отримав квартиру у спадок, перевіряються всі спадкоємці і строки.
- Договір із забудовником - на первинному ринку дивимося на умови, штрафи за прострочення і порядок приймання.
- Планування і правові обмеження - miejscowy plan zagospodarowania, якщо об'єкт нестандартний.
Помилка в будь-якому з цих пунктів коштує дорожче, ніж уся угода в нотаріуса.
Як проходить угода
- Резервація - umowa rezerwacyjna із завдатком (zadatek) або без.
- Umowa przedwstępna - попередній договір, краще у формі нотаріального акта: він дає право вимагати укладення основного договору в суді.
- Перевірка об'єкта - due diligence у цей період.
- Фінансування - рішення банку, якщо угода з іпотекою.
- Umowa przyrzeczona - основний договір у нотаріуса, оплата PCC і taksy.
- Wpis do księgi wieczystej - нотаріус подає заяву електронно, запис з'являється за кілька тижнів.
- Передача квартири - протокол, лічильники, ключі.
- Формальності після - переоформлення комунальних послуг, декларація PCC-3, якщо угода поза нотаріусом, мельдунек.
Що робимо ми
- Перевірка об'єкта - księga wieczysta, заборгованості, прописані, правовий статус: due diligence nieruchomości.
- Дозвіл MSWiA, якщо об'єкт під нього підпадає: оформлення zezwolenia.
- Перевірка і правка договорів - резерваційного, попереднього, із забудовником.
- Супровід у нотаріуса з перекладачем: asysta notarialna.
- Формальності після угоди - KW, комунальні послуги, мельдунек.
Часті запитання
Чи можна купити квартиру без карти побиту? Так. Право власності не пов'язане з правом перебування. Обмеження виникає лише за іпотеки - там банк дивиться на статус.
Чи дає купівля квартири право на карту побиту? Ні. Польща не має програми «золотої візи». Нерухомість може бути аргументом у справі - як підтвердження місця проживання і зв'язків із Польщею, - але не самостійною підставою.
Чи треба платити податок на нерухомість щороку? Так, podatek od nieruchomości сплачується до гміни, ставки встановлює муніципалітет. Для квартири це зазвичай кілька сотень злотих на рік.
Що з податком при продажу? Продаж раніше ніж через 5 років від кінця року придбання оподатковується PIT 19 % від прибутку. Є пільга при використанні коштів на власні житлові цілі.
Чи може фірма купити квартиру? Так, і для Sp. z o.o. з іноземною участю діють окремі правила щодо дозволу MSWiA - їх варто перевірити до угоди.
Чи потрібен присяжний перекладач у нотаріуса? Якщо ви не володієте польською вільно, нотаріус зобов'язаний забезпечити участь перекладача. Це вимога до дійсності акта, а не формальність.
Купівля квартири в Польщі для іноземця простіша, ніж прийнято думати: дозвіл найчастіше не потрібен, а витрати понад ціну вкладаються в 3-4 %. Складність - у перевірці об'єкта, і саме на ній економлять найчастіше.
Надішліть номер KW і оголошення - перевіримо об'єкт до того, як ви внесете завдаток.
Матеріал має інформаційний характер. Зверніться до юриста для оцінки вашої ситуації.